Будущие вызовы: рынок жилья Турции

Ясмин Кабалчи – студентка второго курса финансового факультета Стамбульского университета. Она уверена, что в один прекрасный день получит хорошую работу, но купить дом будет намного сложнее.

«Пока я еще слишком молода, чтобы покупать дом, но я уже сейчас могу сказать ... что дома стоят очень дорого и потребуется очень много сбережений», – говорит 22-летняя девушка.

Турция обладает хорошо развитой индустрией жилищного строительства, которая возводит около 800 000 жилых помещений в год. Но на данный момент большинство из них находятся в верхней части рынка жилья – зоне элитной недвижимости, ценовая политика ограничивает возможность доступа на рынок многим людям.

Эти и другие вопросы, связанные с турецким рынком жилья, рассматриваются в Меморандуме Всемирного банка об экономическом положении Турции.

В меморандуме отмечается тот факт, что, хотя рынок финансирования жилищного строительства в Турции обладает похвальными характеристиками, такими как преобладание ипотеки с фиксированной процентной ставкой в местной валюте и современное законодательство, этот рынок все еще недостаточно развит в отношении разнообразия продуктов, каналов финансирования и проникновения на рынок.

Результаты проведенного исследования свидетельствуют о том, что кредитные организации предоставляют состоятельным клиентам кредиты, доступные только двадцати процентам наиболее зажиточных городских домохозяйств.

«У нас есть информация о большом количестве зданий, расположенных в разных городах Турции, которые должны быть доступными по цене, поэтому очень важно, чтобы предложение соответствовало спросу», – заявил Орхан Ватандас, менеджер по обработке данных информационной службы рынка недвижимости Турции REIDIN.

«Это также касается спроса на жилье и покупательной способности населения, которые по существу регулируются уровнем доходов и условиями продажи, а также уровнем процентных ставок и сроком погашения ипотеки», – добавил он.

«В Турции растет как стоимость жилищного строительства, так и стоимость ипотечного кредита, что является определяющим фактором»,- добавляет профессор Стамбульского университета и эксперт рынка жилья Али Хепшен, который участвовал в подготовке доклада Всемирного банка.

«Ранее ставка ипотечного кредита составляла 9%, сейчас – 12%, что оказывает существенное давление на группы населения с низким и средним уровнем дохода, что значительно усложняет задачу покупки дома», – отмечает Хепшен.

Доклад указывает на признаки насыщения рынка, которое может привести к ухудшению гарантирования размещения и качества обслуживания, что, в свою очередь, может привести к снижению показателей инвестиционного портфеля и размыванию рентабельности кредитных организаций.

В настоящее время высокие показатели банковских портфелей жилищных кредитов, скорее всего, являются индикатором низкой сезонности, а также работы преимущественно с богатыми клиентами.

Повышение на рынке доли заемщиков с низким и средним уровнем доходов может вызвать проблемы управления рисками, говорится в докладе.

«Мы должны обеспечить формирование земельных участков для среднего класса», – сказала Макбуле Йонель Майя, генеральный управляющий TSKB, банка, связанного с индустрией жилищного строительства Турции.

«Но это практически невыполнимая задача, так как единственным возможным способом сделать это является создание земельного фонда в новых развивающихся районах, а также составление генерального плана и выдача зональных разрешений для этих районов», - говорит она.

В докладе Всемирного банка также дается рекомендация поощрять турецкие банки использовать различные каналы финансирования, и не использовать депозиты параллельно с возросшим предоставлением средних ипотечных продуктов.

Вместе с тем, в докладе отмечается, что внутренняя институциональная база инвесторов стала редеть, в связи с чем важно воспользоваться жизнеспособными механизмами финансирования на рынке капитала (обеспеченные облигации и секьюритизация) для привлечения не только внутренних институциональных инвесторов, но и зарубежных.

«По данным статистики Центрального банка наблюдается примерно 20-процентное увеличение цен каждый год, при этом стоимость также растет. Возникает вопрос: кто покупает на этом рынке?» – спрашивает Хепшен

«Так вот, с повышением обменного курса на 40-50 процентов, цены на недвижимость в турецких лирах стали привлекательнее для иностранцев, поэтому наблюдается значительное количество покупок недвижимости иностранцами», – рассказал он.

В целом, меморандум Всемирного банка свидетельствует о том, что отрасли жилищного строительства и кредитования Турции сталкиваются с проблемами в области развития и стабильности с точки зрения вероятно исчерпавшей себя модели обслуживания верхушки и требования согласованных усилий заинтересованных сторон для углубления проникновения на рынок.

В этой связи, TOKI, правительственное агентство, ответственное за предоставление доступного жилья, является естественным координационным центром, говорится в докладе.